Gebiedsontwikkeling Merwe-Vierhavens (M4H) Rotterdam

De gemeente Rotterdam en het Havenbedrijf Rotterdam werken aan de ontwikkeling van Merwe-Vierhavens (M4H) tot een innovatief woon-werkmilieu dat inspeelt op de nabijheid van haven en stad. Het is de wens om M4H optimaal in te richten voor de maakindustrie, met een mix van werken, wonen en voorzieningen. 

Vraag

De gemeente Rotterdam en het Havenbedrijf Rotterdam werken aan de ontwikkeling van Merwe-Vierhavens (M4H) tot een innovatief woon-werkmilieu dat inspeelt op de nabijheid van haven en stad. Het is de wens om M4H optimaal in te richten voor de maakindustrie, met een mix van werken, wonen en voorzieningen.

Het deelgebied Galileipark wordt door het Havenbedrijf ontwikkeld voor grotere maakbedrijven die milieuruimte nodig hebben. Om de vastgoedportefeuille in het Galileipark gerichter te kunnen uitbreiden, wil het Havenbedrijf een marktanalyse laten uitvoeren om meer zicht te krijgen op de potentiële klantgroepen, concurrentiepositie en potentiële vraag naar vastgoed voor deze locatie.

Achtergrond

De ontwikkelruimte voor Havenbedrijf Rotterdam in het Galileipark omvat circa 90.000 m² aan vastgoed, verdeeld over meerdere deelgebieden en variërend van herontwikkeling van verouderd bestaand vastgoed tot volledige nieuwbouw.

Het toekomstbeeld is een nader te bepalen verhouding van kantoor- en industrieel vastgoed met de juiste cluster-identiteit. Daarbij is de blik gericht op een kapitaalkrachtig en technologisch niche-MKB en op startups (en corporate spin-offs) die de potentie hebben om op termijn een plek in te nemen in een naastgelegen zone voor grotere bedrijvigheid. Het Havenbedrijf Rotterdam heeft behoefte aan extra verdieping, focus en inkadering om tot een succesvolle propositie te kunnen komen voor het vastgoedprogramma in Galileipark.

Onze aanpak

Het project is samen me een projectteam vanuit de afdeling Real Estate van het Havenbedrijf (PRE) uitgevoerd. Daarbij is rekening gehouden met de grote ontwikkelingen die centraal staan in de Slimme Haven Strategie, te weten De Waterstof Hub, Elektrificatie, Slimme en Duurzame Logistiek en Waste-to-Value.

Om het netwerkeffect rondom deze grote ontwikkelingen te versterken, wil het Havenbedrijf technologische bedrijven en instellingen huisvesten die een relatie met de Slimme Haven (of stad) hebben. Om deze kansrijke doelgroepen te achterhalen en te positioneren, zijn in 4 stappen de volgende werkzaamheden door BCI uitgevoerd:

1. Samen met de opdrachtgever is bepaald welke doelgroepen relevant zijn om de 90.000 m² op Galileipark op een goede manier te vullen, waarbij recht is gedaan aan de brede mix van activiteiten die in Galileipark een invulling zouden moeten krijgen.
2. In de vervolgfase zijn op basis van voorbeelden van elders, bureauexpertise en reeds uitgevoerde analyses naar kansrijke innovatiesegmenten van de Rotterdamse regio de doelgroepen in beeld gebracht en gekwantificeerd.
3. In fase 3 is voor de geselecteerde doelgroepen bepaald hoe ze in samenhang bijdragen aan het succes van het gebied, wat daar de rol van de kennisinstellingen kan zijn en wat de kansen zijn als het Havenbedrijf onderdelen van langjarige innovatieprogramma’s laat landen in het gebied.
4. In de laatste fase zijn de verschillende typen vastgoed (van de 90.000 m2) gepositioneerd in het gebied en zijn voorbeelden gegeven van hoe gebouwen elders ingevuld zijn met één of meerdere van de beoogde doelgroepen.  

Resultaat

De profilering van Galileipark voor innovatieve maakindustrie is een interessante en perspectiefvolle doelgroep, omdat de haven en regio aan het begin staan van diverse transities. Het advies van BCI was om de ontwikkeling van het deelgebied niet volledig te gaan programmeren, maar juist op organische wijze te laten groeien door te starten met de ontwikkeling van enkele gebouwen waar nu al concrete initiatieven spelen. Daarbij was het advies om wel ruimte te programmeren voor onderwijs en enkele kantoorhoudende organisaties, zodat er interactiemilieus gecreëerd kunnen worden. Tot slot is geadviseerd de panden zoveel mogelijk te ontwikkelen in beheer van het Havenbedrijf, omdat dit ook concrete uitvoering geeft aan de Slimme Haven Strategie en er regie kan worden gevoerd op de invulling van de eerste fasen van Galileipark.

Door het advies van BCI heeft het Havenbedrijf Rotterdam meer grip gekregen op wat de mogelijkheden zijn met het gebied en hoe dat op organische wijze vormgegeven kan worden. Verder heeft BCI concrete doelgroepen benoemd, waardoor de betrokkenen beter zicht hebben op welke typen bedrijven passend zijn.

^{Havenbedrijf Rotterdam}