Logistiek belegger moet beter letten op huisvesting arbeidsmigranten

Het gaat weer iets beter met de logistiek vastgoedmarkt, zo blijkt uit recent onderzoek van Buck Consultants International onder de leidende logistiek vastgoedontwikkelaars en beleggers in Nederland. De vraag zal dit jaar naar verwachting 1,65 miljoen vierkante meter vvo bedragen, een groei van 10 procent ten opzichte van 2024. Met name in sectoren als farma/medtech, food, high tech en e-commerce zit muziek; van de retail, horeca en fashionbranche wordt juist weinig verwacht. Met stabiliserende huurprijzen en licht verbeterde netto aanvangsrendementen worden de perspectieven toch weer wat zonniger voor deze nog immer gewilde asset class. Maar niet te vroeg gejuicht, er zijn nog volop donkere wolken.

Onderaan op het verlanglijstje

Op ruimtelijk ordeningsgebied staat logistiek vastgoed 3-0 achter ten opzichte van andere ruimtezoekende sectoren. Bij planning van nieuwe bedrijventerreinen wil iedereen graag high tech, MKB en schone bedrijvigheid en staan nieuwe distributiecentra onderaan op de gemeentelijke verlanglijstjes. Het beeld van ruimtevretende, lelijke dozen met slecht gehuisveste buitenlandse arbeidsmigranten verbetert een beetje, omdat steeds meer mensen inzien dat voor bedrijven en inwoners voor respect. hun bedrijfsactiviteiten en (on-line) boodschappen en aankopen logistieke ruimten nodig zijn. Maar dat vertalen in concreet provinciaal en gemeentelijk beleid gebeurt nog weinig: de politieke wil ontbreekt vaak, ook al omdat bestuurders niet op maatschappelijke weerstand zitten te wachten.

Een deel van de ruimtevraag wordt inmiddels succesvol opgevangen op herontwikkelde bestaande bedrijfslocaties, waarbij er alleen maar winnaars zijn: nieuwe duurzame gebouwen op locaties die al voor bedrijven bedoeld zijn, met een veel hogere ruimte-intensiteit dan de voorgaande gebruikers. Maar beleidsmakers die denken de vraag naar logistieke gebouwen, deels ook veroorzaakt doordat bedrijven duurzame en energie-efficiënte warehouses willen, alleen op bestaande locaties te kunnen opvangen, doen aan wensdenken. Oud-staatssecretaris Jan Schaefer zei daarover eens: ‘Is dit beleid of is hierover nagedacht’.

Buiten de kaders denken

In de logistiek en de logistieke vastgoedmarktsector wijst men graag naar de overheid voor zaken die het ontwikkelen van distributiecentra bemoeilijken: gebrek aan locaties, netcongestie, toenemende regelgeving, trage procedures. En dit zijn inderdaad bezwaren, die terecht op de borden van de verschillende overheden liggen.

Maar de sector kan ook zelf echt meer doen om de maatschappelijke acceptatie te vergroten. Maar dan moet je wél buiten de huidige kaders willen denken. Een belangrijk maatschappelijk probleem is bijvoorbeeld de woonhuisvesting van arbeidsmigranten, die nu eenmaal in groten getale in distributiecentra werken. Ik ben er voorstander van dat beleggers in logistiek vastgoed contractueel eisen dat ze alleen met bonafide uitzendbureaus werken volgens het SNF-kenmerk (gegarandeerde adequate woonhuisvesting voor arbeidsmigranten). Natuurlijk kun je zeggen dat dat niet de taak van beleggers is – het zijn immers de huurders die verantwoordelijk zijn voor welk uitzendbureau ze wel of niet inhuren. En dat klopt ook.

Eigen verantwoordelijkheid

Maar beleggers hebben ook in toenemende mate te maken met de S (social) in ESG-beleid en ze hebben ook een eigen verantwoordelijkheid om niet betrokken te willen zijn bij malafide praktijken. En óók belangrijk: het zou een boost geven aan het imago van logistiek vastgoed. Een wethouder die de gemeenteraad kan garanderen dat er op een terrein een duurzaam warehouse komt met zorg voor de arbeidsmigranten heeft een aanzienlijk beter verhaal dan nu. Natuurlijk zie ik ook de praktische problemen: hoe monitor, toets en inspecteer je?

Om een license to operate te houden zullen de logistieke sector (die de transporterende en distribuerende huurders vertegenwoordigen) en de logistieke vastgoedmarkt de handen in elkaar moeten slaan. Een stevig convenant nog dit jaar te ondertekenen om dit te realiseren – wie pakt het initiatief?

Gepubliceerd in Vastgoedmarkt.