Werklocaties

De economie, technologie en maatschappij veranderen in een hoog tempo. Hierdoor veranderen ook bedrijven én de eisen die zij stellen aan huisvesting en de bedrijfsomgeving. De grote veranderingen zijn van invloed op de hoeveelheid én kwaliteit de van typen werklocaties worden gevraagd.

Propositie

De economie, technologie en maatschappij veranderen in een hoog tempo. Hierdoor veranderen ook bedrijven én de eisen die zij stellen aan huisvesting en de bedrijfsomgeving. De verschillende typen werklocaties – bedrijventerreinen, kantorenlocaties, gemengde woon-werkgebieden, innovatie-omgevingen en centrumgebieden – staan voor uitdagende opgaven. Die opgaven gaan bijvoorbeeld over economische aantrekkelijkheid, ruimtelijke kwaliteit, duurzame bereikbaarheid, bijdrage aan de energietransitie, circulariteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit. De grote veranderingen zijn van invloed op de hoeveelheid én kwaliteit die van typen werklocaties worden gevraagd. Tegelijkertijd hebben we in Nederland te maken met een toenemende druk op de beschikbare ruimte. Op veel plekken concurreren verschillende typen functies met elkaar. De ruimte voor economie zal – nog meer dan in het verleden – integraal afgewogen moeten gaan worden met andere ruimteclaims vanuit bijvoorbeeld de woningbouw, de energietransitie, het natuurbehoud en de landbouw.

Het behouden en nieuw ontwikkelen van voldoende en geschikte ruimte voor economie moet daarom hoog op de agenda staan bij gemeenten, provincies en het Rijk. Voor dorpen en steden is een krachtig bedrijfsleven niet alleen nodig om het brede welvaarts- en voorzieningenniveau te garanderen voor de eigen inwoners, maar óók om de transities naar een duurzame en circulaire economie ook daadwerkelijk waar te kunnen maken. De verwachte groei en veranderingen in de economie in combinatie met de schaarser wordende ruimte in stedelijke regio’s vragen van provincies en gemeenten om een goed onderbouwde planning van werklocaties. Het gaat niet alleen om aantallen hectaren en metrages, maar ook om de juiste vestigingskwaliteit van de werkomgevingen op de daarvoor meest geschikte locaties.

Onze visie op werklocaties

Wij zijn al jarenlang actief binnen het domein van werklocaties met onder andere het uitvoeren van marktanalyses, het programmeren van bedrijventerreinen en kantorenlocaties in regio’s en gemeenten én het (her)ontwikkelen van verouderde bedrijfslocaties. Daarbij zoeken we altijd naar de samenwerking tussen het bedrijfsleven en de overheden, omdat daar in veel gevallen de oplossing ligt voor een toekomstgerichte invulling van aantrekkelijke werklocaties.

Toekomstbestendige werklocaties

Om de economie van nu en de toekomst de ruimte te geven is er behoefte aan verschillende typen werklocaties met een eigen profiel. Zo kunnen alle typen bedrijven op de beste plek gehuisvest worden. Voor bedrijven die niet of nauwelijks overlast voor hun omgeving veroorzaken kan menging met woningen of voorzieningen interessant zijn. Dat zien we steeds vaker gebeuren op voormalige industriegebieden die naar een woon-werkwijk transformeren of op de monofunctionele kantorenlocaties waar woningbouw wordt toegevoegd. Onveranderd zullen er ook in de nieuwe economie bedrijven zijn die veel fysieke- en milieuruimte nodig hebben, bijvoorbeeld voor industriële processen, innovatieve productielijnen of grootschalige distributieactiviteiten. Voor dit soort bedrijven blijven goed bereikbare (multimodale) en perifeer gelegen werklocaties van belang om te kunnen blijven investeren.

Wij gebruiken een in de praktijk bewezen aanpak, de zgn. TED aanpak (Toekomstbestendigheid & Energietransitie & Duurzaamheid), waarmee we de toekomstbestendigheid van een werklocatie kunnen analyseren, doorrekenen en van toekomstperspectief voorzien.

A-1

Circulaire werklocaties

Bedrijventerreinen zijn dé vestigingslocatie voor de industrie, handel en logistiek en daarmee ook nieuwe brandpunten voor de circulaire economie. De transitie naar een circulaire economie gaat voor een belangrijk deel plaatsvinden op bedrijventerreinen. De logistieke activiteiten en de bewerking van materialen (recycling) vragen om milieuruimte die alleen op bedrijventerreinen te vinden is. We staan aan de vooravond van het slimmer ontwerpen en inrichten van ketens, waarbij we de huidige lineaire productieketens moeten omvormen tot circulaire ketens. Grondstoffen worden dan volledig benut en volwaardig hergebruikt. Dit hergebruik is nu al zichtbaar, bijvoorbeeld bij elektronica, verpakkingsmaterialen en de textielindustrie. In onze adviespraktijk zien we dat in bijvoorbeeld havengebieden nieuwe kansen ontstaan als door herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties circulaire bedrijven ingepast kunnen worden, die gebruik kunnen maken van het water.

Herstructurering bedrijventerreinen

Bedrijven hebben een sterke voorkeur om op hun bestaande locatie uit te breiden of te investeren in verduurzaming. Overheden willen de bestaande bedrijventerreinen beter benutten, voordat naar nieuwe bedrijventerreinen gekeken wordt. De combinatie van deze twee invalshoeken heeft herontwikkeling van bedrijventerreinen in de afgelopen jaren weer een topprioriteit gemaakt. Het toekomstbestendig maken van een bedrijventerrein vraagt om maatregelen die gericht zijn op het optimaliseren, intensiveren en verduurzamen van de fysieke ruimte en het bestaande commerciële (verouderde) vastgoed.

Veroudering wordt vaak gekoppeld aan het volledige bedrijventerrein, terwijl veroudering in de praktijk juist speelt op specifieke delen van terreinen. We zien in de praktijk dat een aanpak op kansenzoneniveau het beste uitvoerbaar is als een marktpartij de trekker is van een herontwikkeling. Een marktconsortium kan bestaan uit een vastgoedontwikkelaar en/of één of enkele gevestigde bedrijven, die willen investeren op de locatie. Dit vormt de zakelijke basis om op een deelzone te gaan herontwikkelen, door verouderde panden en kavels (van de buren) op te kopen. Deze gronden of panden kunnen binnen afzienbare tijd weer in de markt worden gezet, omdat er veel vraag is naar kavels en bedrijfsgebouwen. Het denken en werken in kansenzones vraagt om maatwerk, zeker wanneer er concrete maatregelen in beeld komen in de ruimtelijke verkenning en de realisatiefase. Op basis van data-analyse is BCI in staat om kansrijke locaties voor herontwikkeling in beeld te brengen. Dat vormt een uitstekende basis voor marktpartijen en overheden om aan de slag te gaan met herontwikkeling.

Wij onderscheiden vier typen kansenzones voor herontwikkeling:

Picture 1

We zijn in staat om deze aanpak in hoog tempo toe te passen op uw werklocatie en samen de opties in beeld te brengen.

Contactpersonen
portr-marije-groen-32008
Marije Groen
Principal Consultant
De BCI aanpak

Typologie Werklocaties

Voor gemeenten is het belangrijk om werklocaties in de stad in een goede samenhang met elkaar te ontwikkelen, zodat er ruimte is voor alle soorten bedrijven. Aan de hand van een nieuw ontwikkelde typologie kunnen gemeenten sturen op een samenhangend ecosysteem van werklocaties en kan voor individuele locaties een duidelijk profiel voor de (nabije) toekomst worden opgesteld. Daarmee kunnen de ambities op het gebied van duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en economische specialisatie worden gewaarborgd.

 In onze nieuwe typologie wordt rekening gehouden met ruimtelijk-economische trends en ontwikkelingen in relatie tot functiemenging, interactiemilieus, duurzaamheid, energietransitie, ruimtelijke kwaliteit en mobiliteit. De typologie ondersteunt gemeenten bij het ontwikkelen van werklocaties en werkmilieus. De functies wonen, werken en voorzieningen worden daardoor in evenwicht ontwikkeld en dat maakt de typologie een krachtig instrument om verstandig om te gaan met de veelheid aan ruimteclaims in steden.

Typologie Werklocaties - met zes hoofdtypen en verschillende verschijningsvormen

Picture 2

Marktanalyses

In onze marktanalyses staan de haalbaarheid en kansrijkheid van ontwikkelingen van werklocaties centraal. Onderdelen van dergelijke analyses zijn veelal:

  • Aantonen nut en noodzaak van een nieuwe werklocatie
  • Uitwerken van onderscheidend economisch profiel met kansrijke doelgroepen
  • Inzichtelijk maken van een verwacht uitgiftetempo van beschikbare kavels
  • Advies over financiering, planologische realisatie, marketing en acquisitie

Onze toegevoegde waarde ligt in de ‘ondernemersgerichte aanpak’ waarbij we gebruik maken van de ervaring die we op hebben gedaan in opdrachten voor tal van bedrijven die we geadviseerd hebben over hun locatiekeuze en/of optimalisatie van productie- en logistieke processen. Ook onderhouden we goede relaties met vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars op het gebied van werklocaties.

Vitaliteits Index Bedrijventerreinen (VIB)

De Vitaliteits Index Bedrijventerreinen (VIB) combineert verschillende databases en genereert per bedrijventerrein een factsheet met belangrijke signaalwaarden over de toekomstbestendigheid. Dit geeft gemeenten en provincies beter inzicht op wat er speelt en biedt een stevige basis voor het werken aan een toekomstbestendig bedrijventerrein. Indicatoren die worden meegenomen gaan onder meer over de samenstelling van de bedrijvigheid, de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen, de efficiëntie van het ruimtegebruik, de aanwezigheid van stations voor elektriciteit en de potentie voor het opwekken van duurzame energie. Op basis van een set aan indicatoren wordt bepaald welke locaties in een regio het meest kansrijk zijn om een bijdrage te leveren aan economie, energietransitie en klimaatadaptatie.

Brownfield Recovery Index (BRI)

Hoe kom je erachter wat de meest kansrijke zones op de bedrijventerreinen zijn voor herontwikkeling? Als gemeente, provincie, ontwikkelmaatschappij of vastgoedontwikkelaar zijn er weinig betrouwbare gegevens beschikbaar. De Brownfield Recovery Index (BRI) combineert verschillende databronnen en identificeert zo kansrijke zones om met herontwikkeling aan de slag te gaan. De tool biedt een goed onderbouwde basis om op bepaalde plekken juist wel of niet in gesprek te gaan met marktpartijen. De tool geeft inzicht in typen kansenzones, mogelijke aanknopingspunten en eventuele ‘bottlenecks’. De werkwijze bestaat uit vier fasen.

Brownfield Recovery Index: opsporen van kansenzones voor herontwikkeling op bedrijventerreinen

A-2

Door samen met bedrijven te investeren in herontwikkeling levert dat overheden en bedrijven veel voordelen op, zoals ruimtewinst, minder ondermijning, versnelling van de energietransitie en een toekomstbestendige ruimtelijke inrichting.

Cases
Case
Perspectief Ruimte voor Werken Deventer
Perspectief Ruimte voor Werken Deventer
De gemeente Deventer groeit de komende jaren sterk in aantal inwoners. Er is een groeiambitie van 11.000 woningen tot 2035 en de stad koerst af op 115.000 inwoners (nu 100.500). Niet alleen het aantal woningen zal mee moeten groeien, ook het aantal banen. En daarvoor zijn aantrekkelijke werklocaties nodig. Om ook in de toekomst als kwalitatief h...
Bekijk volledige artikel
Case
Opstellen Visie Werklocaties Arnhem
Opstellen Visie Werklocaties Arnhem
De gemeente Arnhem gaat in de komende jaren sterk groeien in het aantal inwoners van 165.000 in 2023 naar 195.000 in 2040. Het streven is om tot aan 2040 16.000 woningen toe te voegen, waarvan het grootste deel binnenstedelijk. Ook wil de gemeente aantrekkelijke werklocaties ontwikkelen met verschillende typen werkmilieus. Op die manier is er ru...
Bekijk volledige artikel
Case
Herontwikkeling Bedrijventerreinen Nederland
Herontwikkeling Bedrijventerreinen Nederland
Het onderwerp herstructurering van bedrijventerreinen staat bij het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK) weer hoog op de agenda. Het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen verloopt in veel regio’s steeds moeizamer, terwijl de vraag naar kavels en bedrijfsgebouwen toeneemt Het realiseren van extra aanbod op bedrijventerreinen door...
Bekijk volledige artikel
Nieuws
Nieuws
Herontwikkeling verouderde bedrijfslocaties levert substantiële voordelen op voor bedrijven en overheden

01 juni 2023

Herontwikkeling verouderde bedrijfslocaties levert substantiële voordelen op voor bedrijven en overheden
Herontwikkeling van verouderde zones op bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor met name logistiek vindt vaker dan gedacht en ook succesvol plaats.
Bekijk volledige artikel
Nieuws
Innovatiedistricten in opkomst

02 maart 2023

Innovatiedistricten in opkomst
Naast de bekende science parken en campussen zijn innovatiedistricten als aansprekende innovatie-omgevingen in opkomst. Onderzoek van BCI brengt 17 in verschillende fasen zijnde innovatiedistricten in beeld.
Bekijk volledige artikel
Nieuws
Clean Energy Hubs: hoe bepaal je de businesscase

04 oktober 2022

Clean Energy Hubs: hoe bepaal je de businesscase
De marktfase verschilt per type alternatieve brandstof of aandrijving van marktintroductie (bijv. groene waterstof) tot marktvolwassen (bijv. blends). Hoge investeringskosten en lange of onzekere terugverdientijden worden in de huidige businesscases vaak nog gedekt met opbrengsten fossiele of transitiebrandstoffen of subsidie. In de toekomst zul...
Bekijk volledige artikel
Nieuws
NT TV over de verduurzaming van de verslogistiek

01 april 2022

NT TV over de verduurzaming van de verslogistiek
De import, export en het binnenlandvervoer van versproducten groeit nog steeds en is binnen Europa vrijwel volledig weggeöriënteerd. De klanten in de versketens zoals de retail en de grote warenhuizen in binnen- en buitenland gaan in de komende jaren hogere eisen stellen aan de verduurzaming van vervoer in hun ketens.
Bekijk volledige artikel
Nieuws
Een Booking.com voor transport is nog ver weg

15 februari 2022

Een Booking.com voor transport is nog ver weg
Tijdens verjaardagen, brainstormsessies en webinars wordt volmondig het trefwoord digitalisering gebruikt. ‘We kunnen er niet onderuit, sterker nog: we doen het al’, schalt door zalen, kamers en cafés
Bekijk volledige artikel