Gebiedsontwikkeling
De juiste verdeling én optimale benutting van beperkte ruimte is in Nederland een terugkerend thema. Meerdere functies (wonen, bedrijvigheid, recreatie, natuur) strijden om ruimte, maar kunnen elkaar in het beste geval ook versterken. Dat vraagt om een integrale aanpak, waarbij publieke en private belanghebbenden vanuit het perspectief van verschillende functies naar de ontwikkeling van een gebied kijken.
Gebiedsopgaven kunnen zich afspelen op verschillende ruimtelijke schaalniveaus. Denk aan een concreet plangebied, zoals de herstructurering van een (deel van een) bedrijventerrein tot gemeentelijk, regionaal, corridor- of zelfs landsdeel niveau. De vraag die centraal staat is hoe een integrale benadering in co-creatie tussen overheden, bedrijfsleven, kennisinstellingen en andere maatschappelijke actoren kan worden ingevuld, waarbij alle perspectieven de ‘ruimte’ krijgen die ze nodig hebben.
Bij het afwegen van economische functies gaat het nadrukkelijk om meer dan alleen de vierkante meters die nodig zijn voor bedrijfsprocessen, kantoren of logistiek. Juist de samenhang met wonen (levendige gebieden), groen (leefbare en aantrekkelijke omgeving), en een veelzijdige en robuuste infrastructuur (bereikbaarheid, digitale mogelijkheden, energiezekerheid) bepaalt in belangrijke mate de economische (aantrekkings-)kracht van een gebied of locatie.
Sturen vanuit randvoorwaarden gebiedsontwikkeling
Bij gebiedsontwikkeling werken verschillende partijen samen om tot een gedragen plan te komen met een combinatie van verschillende functies. Over het algemeen is er sprake van complexiteit door bijvoorbeeld de ligging, aanwezigheid van bestaande gebouwen, grote verschillen in financiële opbrengsten etc. Ontwikkelingen moeten rekening houden met de omgeving waarin zij worden gerealiseerd en dat vraagt om integrale afwegingen en sturing vanuit randvoorwaarden. Wij hebben op basis van onze ervaringen in gemeenten een typologie voor werklocaties ontwikkeld, waarbij rekening wordt gehouden met ruimtelijk-economische trends en ontwikkelingen in relatie tot functiemenging, interactiemilieus, energietransitie, ruimtelijke kwaliteit en mobiliteit. De typologie ondersteunt gemeenten bij het ontwikkelen van typen werkmilieus. De functies wonen, werken en voorzieningen worden daardoor in evenwicht ontwikkeld en dat maakt de typologie een krachtig instrument om verstandig om te gaan met de veelheid aan ruimteclaims.
In elke fase van het planproces (initiatief, haalbaarheid en realisatie) zullen de verschillende publieke en private belangen in beeld moeten zijn. De ontwikkeling van een gebied is bij uitstek een integraal proces, waarbij niet naar één enkel aspect wordt gekeken. Onze adviseurs vervullen een rol in alle drie stadia van de ontwikkeling van een specifiek gebied of zone: van initiatief- en haalbaarheidsfase (opstellen masterplan met expliciete aandacht voor economische haalbaarheid tot uitvoeringsstrategieën (afspraken met betrokken partijen om opgestelde plannen ook te kunnen realiseren). Het onderscheidend vermogen van onze adviseurs is gelegen in de combinatie van ruime ervaring met deze complexe processen met inhoudelijke kennis over thema’s of een bepaalde regio.
Voorbeeld randvoorwaarden gebiedsontwikkeling
Functiemenging als structuurversterker
Om tot de juiste functiemix in gebieds(her)ontwikkelingen te komen is het van belang om een helder te volgen afwegingskader te hanteren. BCI hanteert hiervoor het BIAP, voluit het BCI Integraal Afwegingskader op Planlocatieniveau.
We starten altijd met het schetsen van de brede context. Door rekening te houden met opgaven op stedelijk en stadsregionaal niveau - bijvoorbeeld omschreven in een Omgevingsvisie - vindt planvorming in de juiste context plaats. Vervolgens analyseren we de planlocatie. Door rekening te houden met uitdagingen op stedelijk niveau én op planlocatieniveau, zijn we in staat om verschillende ontwikkelingsvarianten te formuleren. Uitgangspunt bij deze ontwikkelingsvarianten is dat multifunctionaliteit waar mogelijk én wenselijk de voorkeur krijgt. Veranderingen in de economie vragen namelijk om een goede invulling van schaarse ruimte en een juiste opzet van werkmilieus, waarbij niet altijd een strikte scheiding tussen kantoren, bedrijvigheid, wonen en andere functies kan worden aangehouden. Middels integrale afweging worden de ontwikkelingsvarianten beoordeeld, mede op basis van te hanteren afwegingsprincipes. De meest kansrijke varianten die overblijven sluiten aan op wensen, behoeften en randvoorwaarden op het niveau van regio, stad, stedelijke zone en planlocatie. Aan de hand van bestuurlijke besluitvorming wordt uiteindelijk de meest kansrijke variant (of varianten) gekozen. BCI is in staat in bestuurlijke context de varianten toe te lichten en het belang van integrale plannen, synergiekansen en functiemix te onderschrijven.
